Аватор

Куплю квартиру и буду её сдавать! А стоит ли?

«Вот куплю я себе квартиру, буду сдавать её… Ничего не надо, по сути, делать, а деньги будут капать, и капать» — думает большинство людей. И правда, выглядит всё очень даже привлекательно: квартира в цене растёт сама по себе, а ты получаешь ещё вдобавок деньги от сдачи её в аренду — чем не пассивный доход, чем не мечта лентяя?

Но в действительности всё обстоит не так легко и просто, как это кажется на первый взгляд. И в данной статье мы как раз и попытаемся объяснить, почему это так и почему стоит трижды подумать, прежде чем вкладывать деньги таким вот образом.

1. Вложения, окупаемость и выгода

Квартира, где бы она не находилась и в каком бы состоянии не была, — это всегда дорогостоящий объект, поэтому для её покупки потребуется немало денег.

На момент написания этой статьи расклад цен на вторичном рынке жилья примерно следующий:

  1. Однокомнатная квартира в маленьком российском городе с населением до 50 тысяч жителей будет стоить порядка 700-800 тысяч рублей. Это будет небольшая квартира, с достаточно скромным ремонтом, в нормальном районе, но, разумеется, не в центре города.
  2. Однокомнатная квартира в крупном городе будет стоить уже от 1,5 млн до 3 млн рублей и выше, в зависимости от места и качества самого жилья.
  3. В Москве же рассчитывать на покупку хоть какой-либо квартиры в пределах МКАД дешевле, чем за 5 млн рублей — наивно.

Что касается стоимости аренды, то она варьирует от 3-5 тысяч рублей за «однушку» в маленьком городе, до 25-50 тысяч рублей за такую же квартиру в Москве.

Возьмём для примера некий средний вариант. Пусть это будет небольшая, но качественная однокомнатная квартира в хорошем районе крупного города, с современным ремонтом и не требующая вложений. Такая квартира будет стоить, допустим, 2,5-3 млн рублей. Хорошо, возьмём, по минимуму — 2,5 млн.

Арендная плата за такую квартиру в месяц составит 15-18 тысяч рублей в месяц. Нет проблем, давай и здесь возьмём цену по-максимуму — 18 тысяч рублей.

Что получается? Если квартира будет сдаваться за 18 тысяч рублей в месяц, то за год она принесёт тебе всего лишь 216 тысяч рублей. Выходит, что окупится такая квартира только спустя 11 с лишним лет! Разве можно назвать удачным бизнес, который окупается так долго? Пожалуй, даже 2-3 года — уже немалый срок окупаемости, но 11 лет — это чересчур.

Но не стоит думать, что это всё. Если ты думаешь, что 18 000 рублей арендной платы — твоя чистая прибыль, то ты глубочайшим образом заблуждаешься, и далее мы расскажем, почему.

2. Коммунальные расходы

Обычно традиционно, если на газ, электричество и воду в квартире установлены приборы учёта, то жильцы оплачивают их по счётчику сверх стоимости аренды. Это вполне нормальная, здравая практика — сколько потратил, столько и заплатил. Если же счётчиков в квартире нет, то их придётся ставить или включать оплату за воду, свет и газ в стоимость аренды.

Но помимо расходов по счётчикам есть и другие расходы, для которых счётчики не применяются: отопление, капремонт, домофон, вывоз мусора и пр. Всё это ты также будешь оплачивать сам. Либо эти расходы придётся включать в стоимость аренды, что уже существенно её повысит. Платить за эти расходы сверх стоимости аренды мало кто согласиться.

3. Найти жильцов может быть очень непросто

Для интереса зайди прямо сейчас на любой крупный портал объявлений и посмотри, как много жилья сдаётся в аренду в твоём городе. Объявлений могут быть сотни и даже тысячи. Видя это, можно понять, какой уровень конкуренции тебе придётся выдерживать. Многие очень сильно демпингуют, предлагая всё более и более низкие цены, тем самым и ты будешь вынужден цену снижать, иначе квартиру ты попросту не сдашь.

Вопреки расхожему мнению, найти хороших постоянных жильцов не так-то и просто, возможно, на это уйдут целые месяцы, и месяцы не сидения на месте, а постоянного активного поиска.

4. Амортизация квартиры

Так как в квартире будут жить люди, она будет использоваться, и всё, что в ней находится, будет со временем портиться, приходить в негодность, ломаться и пр. Причём это будет происходить не по причине неаккуратности и безалаберности арендаторов, а просто, потому что всё имеет свой срок службы. Ламинат со временем вытирается (по нему ходят), краны начинают подтекать (их крутят), ломаются выключатели (их нажимают) и т. д.

Всё это совершенно неизбежно, как бы качественно не был изначально сделан ремонт. Это вопрос лишь только времени. Поэтому можешь не сомневаться, что после каждых жильцов, проживших у тебя несколько месяцев и более, ты будешь, в лучшем случае, что-то чинить или менять, а скорее, — делать ремонт. Это всё расходы и часто весьма существенные.

5. Множество рисков

Ты также должен понимать, что, пуская жить в свою квартиру незнакомых людей, ты берёшь на себя сразу огромное количество рисков.

  1. Во-первых, риск того, что жильцы тебе что-то сломают, украдут или испортят.
  2. Во-вторых, жильцы могут совершенно случайно затопить соседей или устроить пожар. Как ты понимаешь, даже если лично ты никого не затапливал и пожар — не твоих рук дело, отвечать придётся тебе тоже, потому что ты — законный собственник жилья.
  3. В-третьих, за все долги по арендной плате и коммунальным платежам отвечать тоже будешь ты, как собственник, и ты будешь «выбивать» их из твоих арендаторов. Также нет никакой гарантии, что в один прекрасный день арендаторы внезапно не съедут, не заплатив.
  4. И, в-четвертых, под видом вполне приличных людей могут оказаться люди совсем неприличные. У тебя в квартире могут устраиваться попойки, будут поступать жалобы от соседей. Не исключено также, что твою квартиру вполне могут снять с виду приличные люди для занятия какой-то незаконной деятельностью. Представь, что в твоей квартире будут заниматься какой-то противоправной деятельностью. Кто будет за это всё отвечать?

Как видишь, сдача квартиры в наем — очень рискованное дело. И это только лишь основные риски, есть ещё ряд менее существенных, о которых даже не будем говорить.

6. Активный пассивный доход

Если ты думаешь, что сдача квартиры в аренду — это синоним к «ничего не делать и деньги получать», то ты очень сильно ошибаешься. Сдать квартиру, отдать жильцам ключи и просто получать раз в месяц деньги себе на карточку — это что-то из разряда фантастики. Так, конечно, бывает, но это, скорее, исключение, чем правило. В реальности всё обстоит иначе.

  1. Во-первых, за порядком в квартире надо будет следить, для чего как минимум раз в месяц по предварительной договоренности с жильцами тебе нужно будет туда наведываться.
  2. Во-вторых, жильцы неизбежно будут уведомлять тебя, если что-то будет не в порядке. Сломался телевизор, потёк бачок унитаза, заклинил дверной замок, не работает стиральная машинка — всё это твои заботы и тебе придётся ехать, смотреть, в чём дело, решать проблему самому или вызывать специалистов. Поэтому не удивляйся, если тебе позвонит квартирант в час ночи и пожалуется на то, что в спальне не работает выключатель. И вроде бы как правильно, ведь человек снимает нормальную исправную квартиру, платит за это деньги и требует, чтобы всё работало как надо.
  3. Ну и в-третьих, после выселения одних жильцов, тебе придётся заново начинать искать других, что опять займёт, скорее, не дни, а недели, а то и месяцы. А квартира тем временем будет простаивать и только забирать у тебя деньги на коммунальные платежи, ничего при этом не давая взамен.

7. О посуточной сдаче квартиры

«А что насчёт посуточной сдачи квартиры? Ведь так получается намного выгоднее!». Да, по части финансовой это действительно получается выгоднее, потому что ту квартиру, которую ты в месяц сдаёшь за 18 тысяч рублей, на сутки можно сдать за 1,5 и даже дороже. Конечно, это выглядит значительно более выгодным. Но только в плане финансовом.

Пара смотрят что-то на ноутбуке

Если при помесячной сдаче квартиры вы будешь общаться с жильцами несколько раз в месяц, то при посуточной, чтобы обеспечить хороший доход, это придётся делать практически каждый день. Иначе, какой смысл сдавать квартиру на сутки пару раз в месяц — от этого не будет выгоды. Чтобы обеспечить себе хороший доход от посуточной сдачи квартиры, у тебя должны быть сданы в аренду практически все дни месяца.

Конечно, может быть, каждый день жильцы меняться не будут, но даже если у тебя будет по 10 жильцов, каждый из которых снимет квартиру на трое суток, тебе придётся заключать по 10 договоров в месяц. Клиента нужно оформить и заселить, потом нужно приехать в момент его выселения. Далее после одних клиентов придётся делать полную уборку квартиры, чтобы подготовить её к сдаче следующим. Далее оформить следующих клиентов. Представь, сколько сил и времени всё это будет отнимать?

Также нужно иметь в виду, что все те риски, о которых мы говорили ранее, а также износ квартиры при её посуточной сдаче разным жильцам существенно возрастают.

8. Как же тогда лучше поступить?

Как ты понимаешь теперь, сдача квартиры в аренду — дело отнюдь не самое выгодное, простое и прибыльное. Но это вовсе не значит, что сдавать квартиру не выгодно будет всегда.

Если у тебя уже есть лишняя квартира, доставшаяся, например, по наследству от родственника, её можно не спешить продавать и сдавать в долгосрочную аренду, если она к тому же в хорошем районе города.

Если же у тебя есть своё жильё и появились деньги на приобретение квартиры, не спеши её приобретать. То, что квартира растёт с годами в цене, справедливо далеко не для всех городов и не для всех типов жилья. Случается и наоборот, когда квартира в цене даже падает. Скажем, в маленьком увядающем городке стоимость жилья не растёт, а падает, потому как оттуда идёт отток населения в более крупные и развитые города. В маленьком же городе, где нет работы и перспектив, не будет и спроса на жилую недвижимость, поэтому покупка квартиры будет совсем не лучшим вложением средств.

Ранее мы привели в пример квартиру за 2,5 млн рублей, которую можно сдавать в аренду за 18 тысяч в месяц. За год получится 216 тысяч рублей дохода, а это в пересчёте на проценты всего 8,64 % годовых.

Даже сегодня можно найти банковские вклады, дающие сравнимый по величине доход, особенно с учётом возможной капитализации процентов и последующего пополнения счёта. При этом вклад в банке снимет с тебя сразу огромнейшее количество рисков и будет уж точно куда более пассивным и простым, по сравнению со сдачей квартиры в наем, доходом.

Вклады в большинстве крупных банков страхуются, поэтому риск потерять деньги сводится к нулю. Начисляемые проценты можно будет снимать и использовать по своему усмотрению как вполне легальный и необлагаемый налогом доход.

В любом случае, выбор всегда за тобой. Главное, чтобы он был разумным и правильным.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.